Kamerverhuur

Wat is kamerverhuur?

Kamerverhuur is een vorm van woonruimteverhuur. Dit betekent dat het merendeel van de wettelijke regels die van toepassing zijn op de verhuur van woonruimte onverkort van toepassing is op de verhuur van kamers. Wel maken de wettelijke regels een onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Bij kamerverhuur is meestal sprake van onzelfstandige woonruimte.

Algemene informatie over het huren van woonruimte is te vinden op: huur woonruimte

Verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte

Een zelfstandige woonruimte is een woning die een eigen toegang heeft, dus een eigen voordeur. Het is niet vereist dat de voordeur direct op straat uitkomt: een appartement waarvan de deur uitkomt op een gemeenschappelijke galerij of trappenhuis voldoet aan de voorwaarde van een eigen toegang. In dit laatste geval gaat het om een 'onvrije woning' of 'onvrije etage', die dus wel een zelfstandige woonruimte is.
Een tweede voorwaarde is dat de wezenlijke voorzieningen die de bewoner nodig heeft binnen de woning te vinden zijn. Denk hierbij aan keuken, toilet en wasruimte. Bovendien moeten deze voorzieningen uitsluitend bedoeld zijn voor gebruik door de huurder van de woning (en niet ook door andere huurders).
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die niet voldoet aan (een van) de hierboven genoemde criteria. Voorbeelden van onzelfstandige woonruimte zijn studentenkamers en hospitahuur.
Huurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte genieten huurbescherming. Het onderscheid tussen beide soorten woonruimte is onder meer van belang voor de mate van huurbescherming en voor de toepasselijkheid van huurtoeslag.

Opzegging huur van onzelfstandige woonruimte

Bij (ver)huur van een kamer voor een bepaalde tijd van maximaal 5 jaar geldt dat de huur automatisch eindigt als het contract afloopt. Wel dient de verhuurder dit ten minste 1 maand en maximaal 3 maanden voor het einde van de huur aan de huurder te laten weten (schriftelijk). Dit geldt voor studentenkamers die vanaf 1 juli 2016 worden verhuurd. Overigens mag de huurder een dergelijk contract voor bepaalde tijd wel tussentijds opzeggen.
Voor een huurcontract dat is afgesloten voor een bepaalde tijd van méér dan 5 jaar geldt dat er sprake is van een contract voor onbepaalde tijd - en dus niet van een tijdelijk contract. Hetzelfde geldt voor tijdelijke huurcontracten die zijn afgesloten vóór 1 juli 2016. Dit impliceert dat de huurder of verhuurder de huur moet opzeggen. De verhuurder kan uitsluitend opzeggen als hij een beroep kan doen op een van de wettelijke opzeggingsgronden.

Wat zijn de gronden voor opzegging van kamerhuur?

De verhuurder mag slechts opzeggen op grond van een beperkt aantal redenen, die hij aan de huurder dient mee te delen in zijn opzeggingsbrief. Opzegging om andere redenen dan de in de wet genoemde is niet mogelijk.
De in de wet genoemde redenen zijn:

• De huurder heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt, bijvoorbeeld door overlast of betalingsachterstand.
• Dringend eigen gebruik door de verhuurder, bijvoorbeeld omdat de verhuurder de woning wil slopen of voor bewoning door zijn eigen gezin wil gebruiken. Voor deze opzeggingsgrond geldt dat het belang van de verhuurder (om de woning te gebruiken) zwaarder weegt dan het belang van de huurder (om in de woning te blijven wonen). Wordt de huur beëindigd wegens sloop of renovatie, dan is de verhuurder verplicht aan de huurder een verhuiskostenvergoeding te betalen. Onder omstandigheden geldt bij de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik door verhuurder' de aanvullende eis dat de huurder passende vervangende woonruimte krijgt.
• De huurder weigert een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Het redelijke aanbod mag, als regel, geen betrekking hebben op een wijziging van de huurprijs of de servicekosten.
• De verhuurder wil krachtens een geldig bestemmingsplan een op het gehuurde rustend bestemmingsplan verwezenlijken. In dit geval heeft de huurder recht op een verhuiskostenvergoeding.
• De opzeggingsgronden als vermeld in de paragrafen hieronder: diplomatenclausule, campuscontract en hospitahuur.

Tussen- of onderhuur: diplomatenclausule

De diplomatenclausule houdt in dat de zittende huurder tijdelijk naar elders vertrekt en tussentijds zijn kamer aan één of meerdere tussenhuurders wil verhuren. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor wanneer een kamerbewoner in verband met een stage in het buitenland tijdelijk zijn kamer onderverhuurt. De oorspronkelijke kamerbewoner heeft er natuurlijk alle belang bij dat hij, bij terugkomst uit het buitenland, zijn oude kamer weer kan betrekken. Het is van wezenlijk belang dat in de overeenkomst tussen de oorspronkelijke huurder en de onderhuurder een ontruimingsbeding wordt opgenomen. Ontbreekt een dergelijk beding, dan geniet de onderhuurder huurbescherming en kan het voor de oorspronkelijke huurder weleens heel lastig, zo niet onmogelijk, zijn om de onderhuurder uit zijn kamer te krijgen. Het is mogelijk om met wederzijds goedvinden de huurtermijn te verlengen.

Campuscontract: alleen voor studenten en promovendi

Een campuscontract is een huurovereenkomst voor woonruimte die uitsluitend bestemd is om studenten of promovendi te huisvesten. De verhuurder mag jaarlijks aan de hand van een bewijs van inschrijving (of een verklaring van de onderwijsinstelling) controleren of de huurder nog als student staat ingeschreven of bezig is met promotie. Is dat niet meer het geval, dan dient de huurder op korte termijn de woning te verlaten om plaats te maken voor een nieuwe student-huurder. Voor de verhuurder geldt een minimale opzegtermijn die afhankelijk is van het aantal jaren dat de huurder de woonruimte bewoont. Deze termijn kan oplopen tot 6 maanden. Voor de huurder geldt een opzegtermijn die gelijk is aan de betalingstermijn; ongeacht de betalingstermijn geldt een opzegtermijn van minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden. Bij een campuscontract geldt niet de eis dat de huurder andere passende woonruimte tot zijn beschikking heeft.

Hospitahuur : minder bescherming

Er is sprake van hospitahuur indien de kamerhuurder inwoont bij de verhuurder die zijn hoofdverblijf in dezelfde woning heeft. Bij (ver)huur van een hospitakamer is een proeftijd van toepassing. Dit betekent dat de huur binnen 9 maanden na aanvang mag worden opgezegd zonder opgaaf van redenen. Er geldt in dit geval wel een opzegtermijn van ten minste 3 maanden. Na deze proeftijd zijn de gebruikelijke huurbeschermingsregels van toepassing.

Huurprijsbescherming - berekening puntensysteem

Op basis van een puntensysteem, het woonwaarderingsstelsel, kun je berekenen hoe hoog de maximale huurprijs van de kamer mag zijn. Het puntensysteem legt een verband tussen huurprijs en kwaliteit van de woning: hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten en hoe hoger de maximale huurprijs. Elk type woonruimte heeft zijn eigen puntensysteem. Dit betekent dat voor studentenkamers een ander puntensysteem geldt dan voor zelfstandige woningen.
Zie: puntensysteem voor kamers.

All in-prijs : huur inclusief servicekosten

Als in het huurcontract één prijs wordt genoemd die zowel de huursom als de servicekosten omvat, kan de kamerhuurder niet aan de hand van het puntensysteem controleren of hij misschien te veel huur betaalt. Het puntensysteem heeft immers alleen betrekking op de kale huurprijs, en niet op de totaalsom van huur en servicekosten.
Bij all-in huur kan de huurder de prijs van de kamer laten splitsen. In beginsel is het splitsen van de huurprijs een zaak tussen huurder en verhuurder. De huurder dient een schriftelijk verzoek tot splitsing van de huur aan de verhuurder voor te leggen, bij voorbeeld via de Modelbrief voorstel tot splitsen van de all-in-huurprijs. Komen partijen er niet uit, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen via een Verzoekschrift splitsen all-inprijs. De Huurcommissie beoordeelt het splitsingsvoorstel op grond van onder meer de volgende twee criteria:

• De voorgestelde (kale) huurprijs bedraagt minimaal 55% van de all-in prijs.
• Het voorgestelde voorschotbedrag voor servicekosten (inclusief nutsvoorzieningen) bedraag minimaal 25% van de all-in prijs.

Huursubsidie - huurtoeslag

Huursubsidie, sinds 2006 huurtoeslag geheten, is een bijdrage in de huurkosten. Een huurder komt in aanmerking voor huurtoeslag als de huurprijs in verhouding tot zijn inkomen te hoog is. Ook het vermogen van de huurder speelt een rol bij de eventuele toekenning van huurtoeslag. Een voorwaarde is wel dat de huur onder de huurtoeslaggrens (vroeger: huursubsidiegrens) ligt. Voor jongeren tot 23 jaar geldt een afwijkende huurtoeslaggrens. Voor kamerbewoners is daarnaast van belang dat huurtoeslag alleen wordt toegekend voor zelfstandige woonruimten. De meeste kamerbewoners komen dus niet voor huurtoeslag in aanmerking.
Om te controleren of jouw woonruimte onder zelfstandige woonruimte valt, zie Wat is een zelfstandige woonruimte?
Huurtoeslag moet worden aangevraagd bij de Belastingdienst. De Belastingdienst Toeslagen is verantwoordelijk voor de uitvoering van de huurtoeslag Voor meer informatie over huurtoeslag zie: huurtoeslag

Huurverhoging

Vanaf 1 juli 2020 mag de kamerhuurprijs met maximaal 4,1% worden verhoogd. Het huishoudinkomen speelt hierbij geen rol. De verhoging van de huurprijs is aan diverse regels gebonden. Lees meer hierover op de speciale pagina over huurverhoging

Kamerverhuur - tips

• Voor de verhuurder geldt een minimale opzegtermijn van drie maanden. Echter, voor elk jaar dat de huurder de woonruimte heeft gehuurd wordt deze minimale termijn met één maand verlengd tot een maximum van zes maanden.
• De verhuurder die aan een huurder de huur opzegt, moet in zijn opzeggingsbrief de reden van de opzegging vermelden. Doet hij dit niet, dan blijft de opzegging zonder gevolgen. Dit geldt niet voor een opzegging door de verhuurder in de proeftijd bij hospitahuur.
• De verhuurder mag geen winst maken op de servicekosten die maandelijks aan de huurder, bij wijze van voorschot, in rekening worden gebracht. Uiterlijk zes maanden na afloop van het boekjaar dient de verhuurder aan de huurder een afrekening van de servicekosten (een gespecificeerd overzicht) te verstrekken. Is de huurder het niet eens met de afrekening, of weigert de verhuurder een afrekening te verstrekken, dan kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden.
• Bij opzegging van het huurcontract en verlaten van de woning of kamer hoort een oplevering (net als bij het betrekken van de woning of kamer). Vaak wordt hiervoor een formulier gebruikt waarop gebreken genoteerd worden. Deze 'gebreken' moet de huurder herstellen tenzij ze, bijvoorbeeld op grond van de wet, voor rekening van de verhuurder komen. Is er geen officieel formulier, stel dan een korte verklaring op waarin de verhuurder verklaart dat de woning netjes is opgeleverd of geaccepteerd op datum xx. Vergeet niet de meterstanden op te nemen en te noteren op dat document, evenals het feit dat alle sleutels zijn overhandigd. Verhuurder en huurder moeten beiden een getekend exemplaar bewaren.
• Wanneer achteraf discussie ontstaat over de oplevering of het terugbetalen van de borg kan bewijsmateriaal helpen. Wordt het conflict niet opgelost dan is inschakeling van de huurcommissie vaak een volgende stap. Deze past hoor en wederhoor toe, maar houdt zich aan de feiten. Dus wordt de (huur)wetgeving gevolgd, in samenhang met de huurovereenkomst en andere overgelegde stukken.

Zoek woning of kamer

Gerelateerde onderwerpen