Cookie Deze website serveert cookies voor advertenties. Ga alleen door als u dit goed vindt.   |   Balk inklappen   |   Meer informatie

Huur woonruimte

Wat wordt verstaan onder woonruimte?

De wet verstaat onder woonruimte een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of onzelfstandige woning is verhuurd. Ook een woonwagen of woonwagenstandplaats valt onder het begrip woonruimte, evenals de voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde. Zie artikel 7:233 BW

Specifieke informatie over het verhuur van kamers: kamerverhuur

Verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte

Een zelfstandige woonruimte is een woning die een eigen toegang heeft, dus een eigen voordeur die van binnen en buiten op slot gedaan kan worden. Het is niet vereist dat de voordeur direct op straat uitkomt: een appartement waarvan de deur uitkomt op een gemeenschappelijke galerij of trappenhuis voldoet aan de voorwaarde van een eigen toegang.
Een tweede voorwaarde is dat de wezenlijke voorzieningen die de bewoner nodig heeft binnen de woning te vinden zijn. Denk hierbij aan keuken, toilet en wasruimte. Bovendien moeten deze voorzieningen uitsluitend bestemd zijn voor gebruik door de huurder.
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die niet voldoet aan (een van) de hierboven genoemde criteria. Vaak gaat het om een 'kamer' in een studentenhuis of woning die door meerdere huurders gedeeld wordt.
Huurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte genieten huurbescherming. Het onderscheid tussen beide soorten woonruimte is onder meer van belang voor bescherming bij hospitahuur, de huurprijstoetsing en de huisvestingsvergunning.

Huur / huurcontract voor bepaalde of onbepaalde tijd?

Huurder en verhuurder bepalen zelf of ze een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd aangaan. De meeste huurcontracten worden voor onbepaalde tijd gesloten. Omdat sommige verhuurders het niet prettig vinden als er vaak van huurder wordt gewisseld, kiezen ze ervoor het huurcontract voor de bepaalde periode van bijvoorbeeld één jaar af te sluiten. Na afloop van dat jaar wordt de overeenkomst stilzwijgend voor onbepaalde tijd verlengd. Gedurende dit eerste jaar heeft geen van beide partijen het recht het huurcontract op te zeggen (tenzij de mogelijkheid om in het eerste jaar op te zeggen expliciet in de overeenkomst is opgenomen).
De verhuurder moet een overeengekomen opzegtermijn respecteren. Bovendien moet een opzegging door de verhuurder aan strikte voorwaarden voldoen. De huurder geniet immers huurbescherming.

Bij zelfstandige woonruimte is de maximaal bepaalde tijd voor een huurovereenkomst twee jaar, bij onzelfstandige woonruimte vijf jaar. Er hoeft niet te worden opgezegd aan het einde van de looptijd, wel moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren. Dat informeren mag niet eerder dan drie maanden voor en niet later dan een maand voor het einde van de huurperiode. Bij nalating is de overeenkomst voor onbepaalde tijd verlengd, de huurder geniet huurbescherming. Voor woningcorporaties gelden beperkingen voor het verhuur voor bepaalde tijd.
De regels voor tijdelijke verhuur zijn per 1 juli 2016 gewijzigd. Lees de precieze mogelijkhden voor tijdelijke verhuur

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft een model voor de huurovereenkomst voor woonruimte opgesteld. Daarin wordt rekening gehouden met tijdelijke verhuur en onderverhuur via diensten als AirBnB.

Tijdelijke verhuur van koopwoning

Een huiseigenaar kan zijn woning tijdelijk verhuren als de verkoop niet direct lukt. Hiervoor moet de bank toestemming verlenen. De bank wil dit doen op basis van de Leegstandwet. Voor tijdelijke verhuur van de leegstaande woning in verkoop op basis van de Leegstandwet is een vergunning van de gemeente nodig.
Lees meer hierover op verhuren woning in verkoop.

Wat is huurbescherming?

Wat is huurbescherming? De verhuurder kan de huur niet zomaar opzeggen. Niet als de overeengekomen huurperiode afloopt, bij een overeenkomst voor bepaalde tijd. En ook niet als de verhuurder een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst wil opzeggen. Dit is het gevolg van huurbescherming. De volgende punten zijn van belang bij een opzegging door de verhuurder:
  • De verhuurder moet minimaal drie maanden van tevoren schriftelijk opzeggen.
  • De verhuurder moet een wettelijke reden hebben voor de opzegging (zie de paragraaf 'Wat zijn de gronden voor opzegging van de huur?').
  • De huurder moet akkoord gaan met de opzegging - zelfs als de huurder een overeenkomst voor bijvoorbeeld een jaar heeft getekend!
  • Gaat de huurder niet akkoord, dan moet de verhuurder naar de rechter stappen om het huurcontract te laten ontbinden.

Wat zijn de gronden voor opzegging van de huur?

De verhuurder mag slechts opzeggen op grond van een beperkt aantal redenen die hij aan de huurder dient mee te delen in zijn opzeggingsbrief. Opzegging om andere redenen dan de in de wet genoemde, is niet mogelijk.
De in de wet genoemde redenen zijn:
  • De huurder heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt.
  • Er is sprake van tussenhuur ('diplomatenclausule'): de verhuurder die de woning zelf bewoont of een zittende huurder vertrekt tijdelijk naar elders en wil tussentijds de woning aan een ander verhuren. In dit geval dient in de overeenkomst met de tussenhuurder een ontruimingsbeding te zijn opgenomen. Er gelden strenge eisen, zodat deze opzeggingsgrond niet vaak wordt toegepast.
  • Dringend eigen gebruik door de verhuurder. Als bijkomende eis geldt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Onder deze opzeggingsgrond valt ook het zogenoemde campuscontract: een huurovereenkomst voor een woning die uitsluitend bestemd is om studenten te huisvesten. Bij een campuscontract geldt niet de eis dat de huurder andere passende woonruimte tot zijn beschikking heeft.
  • De huurder weigert een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (voor dezelfde woonruimte of een gedeelte daarvan). Het redelijke aanbod mag, als regel, geen betrekking hebben op een wijziging van de huurprijs of de servicekosten.
  • De verhuurder wil krachtens een geldig bestemmingsplan een op het gehuurde rustend bestemmingsplan verwezenlijken.
  • Er is sprake van hospitahuur (= inwonende kamerhuurder). Een huurder die inwoont bij de verhuurder heeft minder huurbescherming: de eerste negen maanden van de huurovereenkomst geldt als proefperiode. Dit betekent dat de verhuurder gedurende deze periode de huur mag opzeggen zonder dat hij daar een bijzondere reden voor heeft. De verhuurder hoeft dus niet naar de rechter te stappen. Ook na de proefperiode van negen maanden geniet de huurder minder huurbescherming dan een niet-inwonende kamerhuurder.
  • Er is sprake van tijdelijke huur van een te koop staande woning op basis van de Leegstandwet. In dit geval zijn de gebruikelijke huurbeschermingsregels niet van toepassing.

Huurprijsbescherming - berekening puntensysteem

Op basis van een puntensysteem kunt u berekenen hoe hoog de maximale huurprijs van een woning mag zijn. Dit puntensysteem geldt voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten, maar niet voor zelfstandige vrije-sectorwoningen.
Vrije-sectorwoningen worden ook wel geliberaliseerde woonruimte genoemd. Het zijn woningen waarvan de huurprijs ligt boven een door de overheid vastgestelde grens, de huurtoeslaggrens. Op dergelijke huurcontracten zijn het puntensysteem en de maximale huurprijzen niet van toepassing. Ook hoeft de verhuurder van zo'n geliberaliseerde woning zich niet te houden aan de wettelijke maximale huurverhoging.
Wel kan een huurder van een vrije-sectorwoning binnen 6 maanden na het aangaan van het huurcontract aan de Huurcommissie vragen de huurprijs te toetsen. De Huurcommissie toetst de huurprijs aan de hand van het puntensysteem. Ligt de overeengekomen huurprijs boven het op deze manier vastgestelde maximum, dan geldt voortaan die lagere huurprijs en is de woning niet meer geliberaliseerd.
Voor meer informatie zie huurliberalisatie.

Het puntensysteem legt een verband tussen huurprijs en kwaliteit van de woning: hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten en hoe hoger de maximale huurprijs. Elk type woonruimte heeft zijn eigen puntensysteem. Dit betekent dat voor zelfstandige woningen een ander puntensysteem geldt dan voor bijvoorbeeld studentenkamers.
Zie: puntensysteem zelfstandige woning en puntensysteem voor kamers.

Huurverhoging

De verhoging van de huurprijs is aan regels gebonden. De maximale verhogingen veranderen jaarlijks. Lees meer hierover op de pagina over huurverhoging

All in-prijs (huur inclusief servicekosten)

Huissleutels Als in het huurcontract één prijs wordt genoemd die zowel de huursom als de servicekosten omvat, kan de huurder niet aan de hand van het puntensysteem controleren of hij misschien te veel huur betaalt. Het puntensysteem heeft immers alleen betrekking op de kale huurprijs, en niet op de totaalsom van huur en servicekosten.
Om de huurder tegemoet te komen bepaalt de wet dat de huurder aan de Huurcommissie kan verzoeken de huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten afzonderlijk vast te stellen. De Huurcommissie zal dan de huurprijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijsgrens (zoals bepaald door het aantal punten). Het voorschot op de servicekosten zal worden gesteld op 25% van de aldus vastgestelde huurprijs. Over het algemeen leidt deze splitsing tot een behoorlijke verlaging van de huurprijs. De huurder kan het in het verleden te veel betaalde terugvorderen van de verhuurder wegens onverschuldigde betaling.
Met deze voor de verhuurder ongunstige regeling wil de wetgever voorkomen dat verhuurders slechts all in-prijzen in hun huurcontracten opnemen om zo de huurprijsbescherming te ontduiken. Onder bijzondere omstandigheden zal van deze strenge sanctie worden afgeweken.

Huursubsidie - huurtoeslag

Huursubsidie, sinds 2006 huurtoeslag geheten, is een bijdrage in de huurkosten. Een huurder komt in aanmerking voor huurtoeslag als de huurprijs in verhouding tot zijn inkomen te hoog is. Ook het vermogen van de huurder speelt een rol bij de eventuele toekenning van huurtoeslag. Wat geen rol speelt, is het feit of de huurder van een particulier huurt of van een woningcorporatie. Een voorwaarde is wel dat de huur onder de huurtoeslaggrens (vroeger: huursubsidiegrens) ligt.
Huurtoeslag moet worden aangevraagd bij de Belastingdienst. De Belastingdienst Toeslagen is verantwoordelijk voor de uitvoering van de huurtoeslag. Voor meer informatie over huurtoeslag zie: huurtoeslag

Sociale huurwoning

Een sociale huurwoning is een huurwoning waarvan de huur onder de huurtoeslaggrens ligt. Het merendeel van de sociale huurwoningen in Nederland is eigendom van een woningcorporatie. Deze woningen zijn bedoeld voor mensen met een inkomen onder een bepaalde grens, die moeite hebben om geschikte en betaalbare woonruimte te vinden. Woningcorporaties in Nederland zijn verplicht om 90% van hun socialehuurwoningen aan mensen met dit lagere inkomen toe te kennen.
Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning dient een huurder aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Vereist is niet alleen een laag inkomen, maar vaak ook een gemeentelijke huisvestingsvergunning. Voor meer informatie over sociale huurwoningen en de vereisten om daarvoor in aanmerking te komen, zie: sociale huurwoning huren

Bemiddelingskosten

Kosten voor bemiddeling Wanneer u bij het huren van een woning of kamer te maken krijgt met een bemiddelaar dan worden vaak bemiddelingskosten of administratiekosten gevraagd. Dat mag niet. Een bemiddelaar, vaak een gespecialiseerde website, mag niet werken voor twee opdrachtgevers (verhuurder en huurder). Ook als de bemiddelaar niet betaald krijgt door de verhuurder. Dit heeft de Hoge Raad in 2015 bepaald (voor woningen). In 2016 zijn is door een wetswijziging hetzelfde verbod bepaald voor bemiddeling bij kamerverhuur. Dit geldt voor alle type woningen, dus ook de vrije-sectorhuurwoningen.
Bemiddelingskosten zijn alle soorten kosten om huurder en verhuurder bij elkaar te brengen. Andere benamingen voor deze kosten zijn: administratiekosten, kosten voor advies, makelaarskosten, verhuurkosten, contractkosten e.d.
Controleer bij de Woonbond of u onterecht bemiddelingskosten hebt betaald: bemiddelingskosten terugvragen

Een bemiddelaar mag wel kosten in rekening brengen als hij op uw verzoek een kamer of woning zoekt zich die niet in zijn aanbod bevindt.
Meer weten? Lees: bemiddelingskosten

Huur woonruimte - tips

  • Voor de verhuurder geldt een minimale opzegtermijn van drie maanden. Echter, voor elk jaar dat de huurder de woonruimte heeft gehuurd wordt deze minimale termijn met één maand verlengd tot een maximum van zes maanden.
  • De verhuurder die aan een huurder de huur opzegt, moet in zijn opzeggingsbrief de reden van de opzegging vermelden. Doet hij dit niet, dan blijft de opzegging zonder gevolgen.
  • Hoewel het puntensysteem niet van toepassing is op geliberaliseerde woonruimte, heeft de huurder van dergelijke woonruimte wel de mogelijkheid de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Blijkt bij deze toetsing dat de huurprijs op grond van het puntenstelsel onder de liberalisatiegrens zou moeten liggen, dan wordt de huurprijs verlaagd. Let op: de huurder dient de huurprijs binnen zes maanden na aanvang van de huur te toetsen. Na die zes maanden is het toetsingsrecht 'verlopen'.
  • De verhuurder mag geen winst maken op de servicekosten die maandelijks aan de huurder, bij wijze van voorschot, in rekening worden gebracht. Uiterlijk zes maanden na afloop van het boekjaar dient de verhuurder aan de huurder een afrekening van de servicekosten (een gespecificeerd overzicht) te verstrekken. Is de huurder het niet eens met de afrekening, of weigert de verhuurder een afrekening te verstrekken, dan kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden.
  • Een wijziging van adres moet na verhuizing binnen 5 dagen worden doorgeven aan de nieuwe gemeente. Sinds 1 januari 2014 kunnen gemeenten een boete opleggen die kan oplopen tot € 325.
  • Als een huurder een huurcontract voor bepaalde tijd aangaat en hij wil tussentijds opzeggen dan kan dat in veel gevallen alleen als de verhuurder hiermee akkoord gaat. Het is verstandig om in een huurovereenkomst een bepaling over tussentijdse opzegging op te nemen.