Huur woonruimte

Wat wordt verstaan onder woonruimte?

De wet verstaat onder woonruimte een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of onzelfstandige woning is verhuurd. Ook een woonwagen of woonwagenstandplaats valt onder het begrip woonruimte, evenals de voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde. Zie artikel 7:233 BW.
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft een model voor de huurovereenkomst voor woonruimte opgesteld. Daarin wordt rekening gehouden met tijdelijke verhuur en onderverhuur via diensten als AirBnB.
Specifieke informatie over de verhuur van kamers: kamerverhuur

Verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte

Een zelfstandige woonruimte is een woning die een eigen toegang heeft, dus een eigen voordeur die van binnen en buiten op slot gedaan kan worden. Het is niet vereist dat de voordeur direct op straat uitkomt: een appartement waarvan de deur uitkomt op een gemeenschappelijke galerij of trappenhuis voldoet aan de voorwaarde van een eigen toegang.
Een tweede voorwaarde is dat de wezenlijke voorzieningen die de bewoner nodig heeft binnen de woning te vinden zijn. Denk hierbij aan keuken, toilet en wasruimte. Bovendien moeten deze voorzieningen uitsluitend bestemd zijn voor gebruik door de huurder.
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die niet voldoet aan (een van) de hierboven genoemde criteria. Vaak gaat het om een 'kamer' in een studentenhuis of woning die door meerdere huurders gedeeld wordt.
Huurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte genieten huurbescherming. Het onderscheid tussen beide soorten woonruimte is onder meer van belang voor bescherming bij hospitahuur, de huurprijstoetsing en de huisvestingsvergunning.



Huur / huurcontract voor bepaalde of onbepaalde tijd?

Huurder en verhuurder bepalen zelf of ze een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd aangaan. De meeste huurcontracten worden voor onbepaalde tijd gesloten.

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd die zijn afgesloten op of na 1 juli 2016 geldt het volgende. Bij zelfstandige woonruimte is de maximale bepaalde tijd voor een huurovereenkomst twee jaar, bij onzelfstandige woonruimte vijf jaar. De huur eindigt automatisch bij afloop van het contract. Er hoeft dus niet te worden opgezegd aan het einde van de looptijd, maar wél moet de verhuurder aan de huurder het einde van de huur schriftelijk bevestigen. Dat bevestigen mag niet eerder dan drie maanden voor en niet later dan een maand voor het einde van de huurperiode.

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd die zijn afgesloten vóór 1 juli 2016 en voor huurcontracten van bepaalde tijd van meer dan twee jaar (zelfstandige woning) of vijf jaar (onzelfstandige woning) geldt dat deze niet als tijdelijk contract worden beschouwd. Dit betekent dat de huur niet automatisch eindigt, maar dat de huurder of verhuurder de huur moet opzeggen. Zegt geen van beiden de huur op, dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door. De verhuurder die opzegt, moet een beroep kunnen doen op een van de wettelijke opzeggingsgronden.

Tijdelijke (ver)huur - Wet doorstroming huurmarkt - flexhuur

Tijdelijke verhuur is mogelijk in de volgende situaties:

• Woonruimte voor een specifieke doelgroep (jongeren, studenten & promovendi, grote gezinnen, gehandicapten, ouderen).
• Huurder of eigenaar is tijdelijke afwezig (diplomatenclausule).
• Verhuur voor korte tijd (huurcontract voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning, huurcontract voor bepaalde tijd van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woning).
• Woonruimte staat tijdelijk leeg (woonruimte in een gebouw met specifieke constructie of inrichting, woonruimte in een te koop staande koopwoning, woonruimte in een te koop staande huurwoning, woonruimte in een huurwoning die gesloopt of gerenoveerd wordt.

Lees de precieze mogelijkheden voor tijdelijke verhuur

Op 1 juli 2016, toen de Wet doorstroming huurmarkt in werking trad, werden de mogelijkheden voor tijdelijke huur en verhuur uitgebreid. De bedoeling van de wet was om de flexibiliteit op de huurmarkt te vergroten, vandaar de benaming flexhuur. De nieuwe regels golden (en gelden) voor huurcontracten die op of na deze datum zijn gesloten.

Deze versoepeling van de huurwet kwam voort uit de wens om met tijdelijke verhuur de doorstroming in de huurmarkt te verbeteren. In de praktijk blijkt echter dat huurders na afloop van de tijdelijke huurperiode problemen ondervinden bij het vinden van een nieuwe - betaalbare - woning. Bovendien blijkt dat huisbazen de maximale jaarlijkse huurverhoging omzeilen doordat ze elke twee jaar de huizen tegen aanzienlijk hogere huren kunnen aanbieden. Tot slot: een ander onverwacht effect in buurten met veel woningen met flexhuur is dat de sociale cohesie tussen de bewoners verdwijnt.

Lees de precieze mogelijkheden voor tijdelijke verhuur

Wat is huurbescherming?

De verhuurder kan de huur niet zomaar opzeggen. Niet voor zelfstandige woningen, en ook niet voor onzelfstandige woningen. Dit is het gevolg van huurbescherming. De volgende punten zijn van belang:

• Huurders van huizen, appartementen en kamers genieten huurbescherming.
• Ook huurders van een vrije-sectorwoning en huurders zonder schriftelijk huurcontract hebben huurbescherming.
• Let op: voor studenten, hospitakamers en tijdelijke huur gelden speciale regels (huur eenvoudiger op te zeggen door verhuurder).

Huurbescherming is niet van toepassing op winkelwoningen, dienstwoningen en recreatiewoningen.



Wat zijn de gronden voor opzegging van de huur?

De verhuurder mag slechts opzeggen op grond van een beperkt aantal redenen die hij aan de huurder dient mee te delen in zijn opzeggingsbrief. Opzegging om andere redenen dan de in de wet genoemde, is niet mogelijk.
De in de wet genoemde redenen zijn:

• De huurder heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt, bijvoorbeeld bij een betalingsachterstand of overlast.
• Dringend eigen gebruik door de verhuurder, bijvoorbeeld omdat de verhuurder de woning wil slopen of voor bewoning door zijn eigen gezin wil gebruiken. Voor deze opzeggingsgrond geldt dat het belang van de verhuurder (om de woning te gebruiken) zwaarder weegt dan het belang van de huurder (om in de woning te blijven wonen). Wordt de huur beëindigd wegens sloop of renovatie, dan is de verhuurder verplicht aan de huurder een verhuiskostenvergoeding te betalen. Onder omstandigheden geldt bij de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik door verhuurder' de aanvullende eis dat de huurder passende vervangende woonruimte krijgt.
• De huurder weigert een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Het redelijke aanbod mag, als regel, geen betrekking hebben op een wijziging van de huurprijs of de servicekosten.
• De verhuurder wil krachtens een geldend bestemmingsplan een op het gehuurde rustende bestemming verwezenlijken (bijvoorbeeld de woning vervangen door een in het bestemmingsplan passend gebouw). Ook in dit geval heeft de huurder recht op een verhuiskostenvergoeding.

Speciale regels voor tussenhuur, hospitakamers en huur op basis van Leegstandwet:

• Is er sprake van tussenhuur (de zogenoemde diplomatenclausule), dan moet de verhuurder de huurovereenkomst altijd opzeggen. De huur eindigt dus niet vanzelf na afloop van de overeengekomen huurperiode. Van tussenhuur is sprake als in de overeenkomst duidelijk wordt aangegeven dat de verhuurder na afloop van de huurperiode de woning zelf weer wil bewonen. Er dient in dit geval ook een ‘ontruimingsbeding’ in het huurcontract te staan.
• Is er sprake van hospitahuur (= inwonende kamerhuurder), dan geniet de huurder minder bescherming: de eerste 9 maanden van de huurovereenkomst geldt als proefperiode. Dit betekent dat de verhuurder gedurende deze periode de huur mag opzeggen zonder dat hij daar een bijzondere reden voor opgeeft. Wel is een opzegtermijn van ten minste 3 maanden van toepassing. Na deze 9 maanden gelden de gewone huurbeschermingsregels.
• Bij huur op basis van de Leegstandwet geldt dat de huur automatisch eindigt wanneer de Leegstandwet-vergunning eindigt. Er gelden afwijkende opzegtermijnen.

Huurprijsbescherming - woonwaarderingsstelsel

Op basis van het woonwaarderingsstelsel ofwel puntensysteem kun je berekenen hoe hoog de maximale huurprijs van een woning mag zijn. Dit puntensysteem geldt voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten, maar niet voor vrije-sectorwoningen.
Vrije-sectorwoningen worden ook wel geliberaliseerde woonruimte genoemd. Het zijn woningen waarvan de huurprijs ligt boven een door de overheid vastgestelde grens, de huurtoeslaggrens. Op dergelijke huurcontracten zijn het puntensysteem en de maximale huurprijzen niet van toepassing. Ook hoeft de verhuurder van zo'n geliberaliseerde woning zich niet te houden aan de wettelijke maximale huurverhoging.
Wel kan een huurder van een vrije-sectorwoning binnen 6 maanden na het aangaan van het huurcontract aan de Huurcommissie vragen de huurprijs te toetsen. Blijkt uit deze toetsing dat de huurprijs op of onder de liberalisatiegrens hoort te liggen, dan wordt de huurprijs verlaagd.

Het puntensysteem legt een verband tussen huurprijs en kwaliteit van de woning: hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten en hoe hoger de maximale huurprijs. Elk type woonruimte heeft zijn eigen puntensysteem. In de zogeheten beleidsboeken voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte wordt aangegeven hoe de Huurcommissie de puntenwaardering toepast.
Zie: puntensysteem zelfstandige woning en kamerverhuur en puntensysteem.

Huurverhoging

De verhoging van de huurprijs is aan regels gebonden. De maximale verhogingen veranderen jaarlijks. Lees meer hierover op de pagina over huurverhoging.

All in-prijs (huur inclusief servicekosten)

Als in het huurcontract één prijs wordt genoemd die zowel de huursom als de servicekosten (en soms ook de kosten voor water, gas en elektriciteit) omvat, is er sprake van all-in huur. Het verschil tussen kale huur en all-in huur is van belang omdat voor kale huur en servicekosten verschillende regels gelden. Zo kan de huurder bij all-in huur niet aan de hand van het puntensysteem controleren of hij misschien te veel huur betaalt. Het puntensysteem heeft immers alleen betrekking op de kale huurprijs, en niet op de totaalsom van huur en servicekosten.
Bij all-in huur kan de huurder de prijs van de huurwoning laten splitsen. In beginsel is het splitsen van de huurprijs een zaak tussen huurder en verhuurder. De huurder dient een schriftelijk verzoek tot splitsing van de huur aan de verhuurder voor te leggen, bij voorbeeld via de Modelbrief voorstel tot splitsen van de all-in-huurprijs. Komen partijen er niet uit, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen .

Huursubsidie - huurtoeslag

Huursubsidie, sinds 2006 huurtoeslag geheten, is een bijdrage in de huurkosten. Een huurder komt in aanmerking voor huurtoeslag als de huurprijs in verhouding tot zijn inkomen en vermogen te hoog is. Ook het inkomen en vermogen van toeslagpartner en medebewoners worden bij de berekening betrokken. Wat geen rol speelt, is het feit of de huurder van een particulier huurt of van een woningcorporatie. Een voorwaarde is wel dat de huur onder de huurtoeslaggrens (vroeger: huursubsidiegrens) ligt.
Huurtoeslag moet worden aangevraagd bij de Belastingdienst. De Belastingdienst Toeslagen is verantwoordelijk voor de uitvoering van de huurtoeslag. Voor meer informatie over huurtoeslag zie: huurtoeslag (rijksoverheid) en huurtoeslag (belastingdienst).

Sociale-huurwoning

Een sociale-huurwoning is een huurwoning waarvan de huur onder de huurgrens ligt. Het merendeel van de sociale-huurwoningen in Nederland is eigendom van een woningcorporatie. Deze woningen zijn bedoeld voor mensen met een inkomen onder een bepaalde grens, die moeite hebben om geschikte en betaalbare woonruimte te vinden. Woningcorporaties in Nederland zijn verplicht om minimaal 90% van hun vrijkomende sociale-huurwoningen aan mensen met dit lagere inkomen toe te kennen.
Om in aanmerking te komen voor een sociale-huurwoning dient een huurder aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Vereist is niet alleen een laag inkomen, maar vaak ook een gemeentelijke huisvestingsvergunning. Voor meer informatie over sociale huurwoningen en de vereisten om daarvoor in aanmerking te komen, zie: sociale huurwoning huren.

Bemiddelingskosten

Wanneer je bij het huren van een woning of kamer te maken krijgt met een bemiddelaar dan worden vaak bemiddelingskosten of administratiekosten gevraagd. Dat mag meestal niet. Een bemiddelaar, vaak een gespecialiseerde website, mag niet werken voor twee opdrachtgevers (verhuurder en huurder). Ook als de bemiddelaar niet betaald krijgt door de verhuurder. Dit heeft de Hoge Raad in 2015 bepaald (voor woningen). In 2016 is door een wetswijziging hetzelfde verbod bepaald voor bemiddeling bij kamerverhuur. Dit verbod geldt voor alle type woningen, dus ook de vrije-sectorwoningen.
Bemiddelingskosten zijn alle soorten kosten om huurder en verhuurder bij elkaar te brengen. Andere benamingen voor deze kosten zijn: administratiekosten, kosten voor advies, makelaarskosten, verhuurkosten, contractkosten e.d.
Controleer bij de Woonbond of je onterecht bemiddelingskosten hebt betaald: bemiddelingskosten terugvragen

Een bemiddelaar mag wel kosten in rekening brengen als hij op jouw verzoek een kamer of woning zoekt buiten zijn eigen woningaanbod.
Meer weten? Lees: bemiddelingskosten

Huur woonruimte - tips

• Voor de verhuurder geldt een minimale opzegtermijn van drie maanden. Echter, voor elk jaar dat de huurder de woonruimte heeft gehuurd wordt deze minimale termijn met één maand verlengd tot een maximum van zes maanden.
• Hoewel het puntensysteem niet van toepassing is op geliberaliseerde woonruimte, heeft de huurder van dergelijke woonruimte wel de mogelijkheid de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Blijkt bij deze toetsing dat de huurprijs op grond van het puntenstelsel onder de liberalisatiegrens zou moeten liggen, dan wordt de huurprijs verlaagd. Let op: de huurder dient de huurprijs binnen zes maanden na aanvang van de huur te toetsen. Na die zes maanden is het toetsingsrecht 'verlopen'.
• De verhuurder mag geen winst maken op de servicekosten die maandelijks aan de huurder, bij wijze van voorschot, in rekening worden gebracht. Uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar dient de verhuurder aan de huurder een afrekening van de servicekosten en de kosten voor nutsvoorzieningen (een gespecificeerd overzicht) te verstrekken. Is de huurder het niet eens met de afrekening, of weigert de verhuurder een afrekening te verstrekken, dan kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden.
• Een wijziging van adres moet na verhuizing binnen 5 dagen worden doorgeven aan de nieuwe gemeente. Sinds 1 januari 2014 kunnen gemeenten een boete opleggen die kan oplopen tot €325.
• Als de huurder van een zelfstandige woning een huurcontract voor een bepaalde tijd (langer dan 2 jaar) aangaat en hij wil tussentijds opzeggen dan kan dat in veel gevallen alleen als de verhuurder hiermee akkoord gaat.
• Wanneer bij het betrekken van de woning of kamer blijkt dat er dingen defect zijn, rapporteer ze en vraag om reparatie. Als herstel niet direct mogelijk of nodig is, leg dat schriftelijk vast (aangetekende brief) en maak foto's. Dit kan narigheid voorkomen bij het beëindigen van het huurcontract.

Gerelateerde onderwerpen